Кристина Друмева е адвокат с над 20 години практика. Тя работи по разнообразни правни казуси, но през последните години развива задълбочена експертиза в сферата на недвижимите имоти. Днес значителна част от работата й е свързана с правното обслужване на брокери, агенции за недвижими имоти и кредитни консултанти.
Зад всяка успешна сделка стоят различни специалисти, които допринасят със своята компетентност. Все по-често професионалистите в сектора на недвижимите имоти включват и адвокат в процеса още преди да е възникнал проблем – като част от управлението на риска и стремежа към по-високо качество на услугата.
В разговора с адв. Кристина Друмева говорим за стойността на правната превенция, за границите между различните професионални роли в една сделка и за това защо опитът и достъпът до информация не могат да заменят правния анализ и професионалната отговорност.
През последните години все повече брокери и кредитни консултанти работят с външен адвокат. Какво стои зад тази тенденция?
Пазарът на недвижими имоти става все по-динамичен, а сделките все по-комплексни. Дори когато говорим за напълно стандартна покупко-продажба на жилище, в процеса участват множество страни – брокери, кредитни консултанти, банки, нотариуси, институции и разбира се, самите клиенти.
Всеки от тези участници има своята експертиза и своята отговорност. Именно затова през последните години наблюдавам все повече професионалисти, които предпочитат да работят с външен адвокат като част от процеса. Това не означава, че им липсват знания или опит. Напротив. Обикновено именно най-добрите професионалисти осъзнават колко е важно всяка част от сделката да бъде разгледана от специалист в съответната област. Правната сигурност е част от качеството на услугата, която предоставят на своите клиенти.
Какво реално получава един брокер или кредитен консултант от подобно партньорство?
На първо място яснота. В практиката си наблюдавам, че добрите професионалисти не търсят адвокат, защото не могат да се справят сами. Те търсят втори слой сигурност в процеса. Колкото повече сделки преминават през един брокер или кредитен консултант, толкова по-ясно става, че има въпроси, които изискват различен тип компетентност.
Когато работя с агенции за недвижими имоти или кредитни посредници, процесът обикновено е добре организиран още от самото начало. Получавам необходимата информация и документи, правя правен анализ на конкретния случай, давам становище относно потенциалните рискове и насоки за следващите стъпки.
След това се включвам в изготвянето или прегледа на договори, комуникация с други участници в сделката и решаване на възникнали правни въпроси. Така брокерът или кредитният консултант могат да останат фокусирани върху своята основна дейност, без да се налага да навлизат в области, които изискват специфична юридическа подготовка.
Освен експертизата, каква друга стойност носи участието на адвокат в процеса?
Има един аспект, който често остава извън вниманието на хората – професионалната отговорност. Адвокатите упражняват регулирана професия и подлежат на задължително застраховане за професионална отговорност. Това не е случайно. Правното становище може да има сериозни последици и именно затова професията носи конкретна отговорност за дадените консултации.
Когато брокер или кредитен консултант работи с адвокат, той не просто получава мнение. Той работи със специалист, който носи професионална отговорност за своя анализ и препоръки. Това създава допълнителна сигурност както за самия професионалист, така и за неговите клиенти.
За какъв тип професионалисти е най-подходящо подобно партньорство?
Интересното е, че най-често това не са хора в началото на професионалния си път. Обикновено са брокери, агенции и кредитни консултанти с натрупан опит и изградена практика. Те вече са преминали през достатъчно сделки, за да знаят, че добрият процес е резултат от работата на няколко различни специалисти, а не от универсалната компетентност на един човек.
Това са хора, които ежедневно работят с клиенти и разбират, че стойността на една услуга не се измерва само с успешното приключване на сделката, а и с качеството на процеса.
Наличието на надежден правен партньор позволява всеки участник да остане в рамките на своята компетентност, без това да намалява качеството на обслужването.
Опитът в сектора достатъчен ли е, за да се минимизират рисковете?
Опитът е изключително ценен, но не може да замени правната експертиза. Много от професионалистите, с които работя, имат години практика и са участвали в стотици сделки. Въпреки това те продължават да използват правна услуга, защото разбират, че всяка сделка има своята специфика.
Правото не работи по универсални шаблони. Понякога един привидно малък детайл в документацията може да промени изцяло правната картина. Именно затова добрата практика е решенията да се вземат на базата на конкретен анализ, а не само на натрупан опит или сходни случаи от миналото.
Кои са най-честите рискове, които виждате дори при привидно стандартни сделки?
Един от най-подценяваните етапи са предварителните договори. Много хора ги възприемат като формалност или като междинна стъпка до окончателната сделка. В действителност те са изключително важен документ, който може да има сериозни последици както за страните, така и за самия имот.
Често виждам ситуации, в които значителни суми вече са платени, а правната проверка тепърва започва. Това поставя купувачите и продавачите в много по-неблагоприятна позиция при възникване на проблем.
Разбира се, през годините съм работила и по значително по-сложни казуси – сделки с терени, строителни проекти, договори срещу обезщетение и инвестиционни структури. Те показват колко разнообразни могат да бъдат рисковете в сектора, но всъщност необходимостта от правна превенция започва още при най-обикновената сделка.
Много клиенти разчитат на банката, нотариуса или други участници в процеса. Достатъчно ли е това?
Тук е важно да разберем, че всеки участник има различна роля. Юристът на банката защитава интереса на банката и оценява риска от гледна точка на кредитната институция. Нотариусът има своите законови задължения и удостоверява извършването на сделката. Брокерът организира процеса и посредничи между страните. Кредитният консултант съдейства за избора и структурирането на финансирането.
Всички те изпълняват изключително важни функции, но нито един от тях не е натоварен с това да направи цялостен правен анализ в интерес на конкретния клиент. Затова ролите не се припокриват, а се допълват.
Често в разговори споменавате превенцията. Защо тя е толкова важна?
В сектора на недвижимите имоти често говорим за стойността на имота, но много по-рядко за стойността на риска. Хората сравняват цената на правната консултация, но рядко сравняват цената на една пропусната проверка, един небалансиран договор или един съдебен спор, който може да продължи години.
Целта на добрата правна услуга не е да решава проблеми след като са възникнали, а да предотвратява възникването им. В практиката си често виждам хора, които са готови да инвестират значителни средства в една сделка, но се колебаят дали да направят предварителна правна проверка.
Реалността е, че съдебните спорове са скъпи, продължителни и натоварващи. Освен финансов ресурс те изискват много време, енергия и търпение. Затова превенцията почти винаги е по-доброто решение.
Целта на адвоката не е да каже на клиента какво трябва да направи. Целта е клиентът да разполага с достатъчно информация, за да вземе информирано и мотивирано решение.
Изкуственият интелект все по-често се използва за търсене на правна информация. Как гледате на тази тенденция?
Изкуственият интелект безспорно е полезен инструмент и вече променя начина, по който хората търсят информация. Важно е обаче да правим разлика между информация и правна консултация.
Правото рядко е въпрос на еднозначен отговор. Всяка ситуация има свой контекст, свои факти и специфични обстоятелства. Освен това съдебната практика и нормативната среда се развиват непрекъснато.
Изкуственият интелект може да помогне на човек да се ориентира по дадена тема, но не може да анализира в пълнота конкретната житейска ситуация и не може да носи отговорност за последиците от едно решение.
А именно отговорността е това, което отличава професионалната консултация от общата информация.